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Lors d’un emprunt immobilier, l’établissement bancaire effectue une étude de solvabilité du client. Parmi les critères évalués figure le salaire du cessionnaire. De l’importance de ses revenus dépend effectivement sa capacité de remboursement.
L’importance du taux d’endettement
A la fin de l’année 2021, près de 61 % des emprunts immobiliers sont proposés pour 20 à 25 ans de durée de remboursement. Autrement dit, le crédit à long terme a pris le dessus sur le prêt à court terme. Pour s’assurer de faire une bonne affaire, le client peut toujours chercher le meilleur taux immobilier.
Compte tenu de cette hausse des demandes, les établissements de crédit redoublent de vigilance et vérifient scrupuleusement la solidité de chaque dossier. Ces derniers évaluent la capacité de remboursement du client en calculant ses revenus, mais également la pérennité de ceux-ci. Cette démarche permet au bailleur d’accorder un crédit immobilier sans pour autant consentir à trop de risques.
Pour l’établissement financier, les revenus nets du client correspondent, à la différence entre ses charges fixes (crédits, pensions versées, loyers, etc.) et ses revenus récurrents. Tout réside donc dans la régularité des sources de revenus.
Du côté de l’emprunteur, il est possible de calculer le taux d’endettement (en pourcentage) avant de signer le contrat de crédit immobilier. Ce taux équivaut à ses encours sur les revenus. Pour simplifier, le taux d’endettement est égal à la somme des salaires et des revenus fonciers de l’emprunteur, à laquelle l’on déduit ses loyers en cours. L’on y rajoute les mensualités de prêt immobilier et de crédit conso.
Dans tous les cas, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ainsi que les banques s’accordent sur le fait que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Autrement dit, la mensualité doit être inférieure ou égale à un tiers des revenus de l’emprunteur.
Les revenus pris en compte dans le calcul de solvabilité
Pour l’instruction d’un dossier de demande de crédit immobilier, l’établissement prêteur effectue le calcul de solvabilité sur la base des revenus pérennes de l’emprunteur. A ce propos, il tient donc compte des éléments suivants :
- – Le salaire net.
- – Les loyers, rentes et pensions reçus.
- – Les allocations et aides sociales.
- – Les bénéfices sur les activités non salariées
Le salaire net est affiché sur la fiche de paie, un des principaux composants du dossier de demande de crédit. Il constitue par ailleurs la part majeure des sources de revenus de l’emprunteur.
Les rentes, les pensions et les loyers perçus représentent également des revenus pérennes. Ces sommes d’argent sont considérées comme régulières. C’est donc une garantie supplémentaire pour le bailleur et preuve que le client possède un patrimoine immobilier.
Concernant les bénéfices pour les activités non salariées, il s’agit d’activité principale ou secondaire de l’emprunteur. Par exemple, s’il est un entrepreneur et que son entreprise est une activité secondaire en termes de sources de revenus.
Enfin, l’on mentionne également les prestations sociales qui s’ajoutent aux sommes perçues comme revenus réguliers.
