L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’est substitué à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis janvier 2018. Les patrimoines immobiliers y sont soumis au-delà d’un certain seuil. Diminuer l’assiette taxable est ainsi le premier moyen d’y échapper. A défaut, il existe des solutions pour réduire l’impôt dû. Explications. Par Élisabeth Torres
Abandonné en 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI. Ce nouvel impôt ne s’applique qu’aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier – non affecté à l’activité professionnelle- excède 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année. Il obéit à des règles relativement complexes, inspirées de l’ISF. Si les redevables de cet ex-impôt ont pu se réjouir que seul leur patrimoine immobilier soit désormais taxé, le champ d’application de l’IFI reste large à maints égards. L’enjeu est alors de tenter de réduire son assiette au maximum.
Un champ étendu
Sur le plan territorial, l’IFI s’applique aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France à raison de tous leurs biens immobiliers, que ceux-ci soient situés en France ou à l’étranger. Les personnes fiscalement domiciliées à l’étranger y sont également assujetties pour les biens qu’elles possèdent en France.
Par ailleurs la notion de foyer fiscal diverge quelque peu de celle de l’impôt sur le revenu au regard de l’IFI. Le foyer fiscal est composé soit d’une personne seule (célibataire, divorcé, veuf…), soit d’un couple. Les contribuables mariés, vivant sous le même toit, sont imposés ensemble sur la totalité de leurs biens, tant propres que communs, et ce quel que soit leur régime matrimonial. De même, les couples pacsés ou en concubinage sont taxés en commun sur l’ensemble de leurs biens immobiliers, y compris ceux qui leur sont propres. Par ailleurs, les biens éventuels d’enfants mineurs doivent être pris en considération dans le calcul de l’assiette taxable de leurs parents lorsque ces derniers sont en charge de leur administration légale. À l’inverse, les biens d’enfants majeurs ne comptent pas, même lorsqu’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents au titre de l’impôt sur le revenu.
Y compris la pierre papier
En ce qui concerne la nature du patrimoine immobilier, c’est également une acception large qui s’applique. Les immeubles qui composent l’assiette de l’IFI – appréciés au 1er janvier de l’année –s’entendent en effet de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable. Sont ainsi pris en compte les immeubles bâtis (maisons, appartements…), non bâtis (terrains), mais aussi les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ou encore la valeur de rachat représentative d’actifs immobiliers logés dans les unités de compte de contrats d’assurance vie… “À noter toutefois que lorsque les contrats sont investis pour partie sur des fonds euros, ceux-ci prennent le pas sur les actifs immobiliers, compris éventuellement en leur sein, si bien que ces derniers échappent à l’IFI”, note Mariem Karoui, responsable du département Ingénierie patrimoniale du cabinet Haussmann Patrimoine.
L’immobilier professionnel hors champ
En revanche, les biens immobiliers professionnels n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Sont ici visés les immeubles nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle principale du contribuable et de son conjoint, comme par exemple les terres qui constituent une exploitation agricole ou les murs d’un commerce… A noter que la location meublée professionnelle est exonérée d’IFI, mais cela suppose que le contribuable remplisse les conditions relativement restrictives de ce statut. Pour mémoire, cette activité doit lui rapporter plus de 23 000 euros de revenus nets par an et ceux-ci doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux).
Les bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers, sont pour ce qui les concerne exonérés d’IFI, à concurrence des 3/4 de leur valeur. Quant à la résidence principale du contribuable, elle doit bel et bien être intégrée dans l’assiette de l’IFI, mais en bénéficiant toutefois d’un abattement de 30 % sur sa valeur.
Alléger son patrimoine pour baisser l’IFI
“Compte tenu du plafond de 1 300 000 euros en deçà duquel l’IFI ne s’applique pas, la première démarche des contribuables qui souhaitent réduire leur imposition consiste à alléger leur patrimoine immobilier, note Mariem Karoui. Pour ce faire, ils peuvent bien entendu céder une partie de leurs biens, ou acheter des immeubles en nue-propriété, par exemple. En effet, c’est alors l’usufruitier qui sera alors redevable de l’IFI, et non pas le nu-propriétaire”.
Pour les mêmes raisons, un particulier fortement taxé à l’IFI pourra consentir une donation d’usufruit temporaire d’un appartement à un enfant qui a quitté le foyer pour poursuivre ses études. Dans ce cas, c’est l’enfant qui est censé supporter l’impôt. Mais en pratique, il n’en paiera pas puisqu’il ne perçoit pas encore de revenus. “Il faudra malgré tout comparer le coût de la donation, droits de succession et frais de notaire compris, avec le gain d’impôt avant de se lancer dans ce type d’opération”, conseille l’experte.
Une variante peut consister à acheter des parts de SCPI en nue-propriété. “Cette solution s’adresse de préférence aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, souligne-t-elle. Ce peut être là une manière de préparer sa retraite.”
Une autre manière encore de réduire son patrimoine immobilier taxable consiste à acheter des parts de groupements forestiers, ceux-ci étant exonérés pour les ¾ de leur valeur, comme précédemment indiqué. “Dans ce cas, le propriétaire ne déclare ainsi que 25% de la valeur de ses parts, mais il faut avoir un minimum d’appétence pour ce type de placement”, tempère la professionnelle.
À noter, le contribuable peut aussi diminuer son IFI en déduisant certaines dettes immobilières à sa charge au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit de dépenses d’acquisition des biens, de réparation et d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction, d’agrandissement, mais aussi des emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû), ou encore des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilières comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n’est en revanche pas déductible.
Réduire son impôt
Aujourd’hui il n’y a plus que les dons qui permettent de bénéficier d’une réduction de l’IFI. C’est là un encouragement à la générosité en faveur de fondations, d’associations d’utilité publique, d’établissements de recherche… Avant de procéder au don, il convient de vérifier que l’organisme bénéficiaire est bien éligible. Il faut également penser à demander un justificatif des sommes versées. Lorsqu’on pratique ces dons, on peut imputer 75% de leur montant sur le montant de l’IFI dû, dans la limite de 50 000 euros. “Ce plafond est applicable par contribuable et par an, précise Mariem Karoui. Auparavant, la loi TEPA permettait également de réduire l’IFI aux personnes qui investissaient dans certaines PME ou start up, mais ce dispositif a pris fin en 2018”, ajoute-t-elle.
À noter, la somme de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % du revenu imposable du contribuable.
